Перед тем, как взять квартиру в ипотеку, нужно руководствоваться не только желанием жить в новом жилье, но сопоставить свои финансовые возможности, посоветоваться с юристами и банкирами, чтобы знать, какие могут быть сложности. Давай сначала разберемся, что же такое ипотека?

Читай также: Мошенничество в интернете и жизни: как избежать, куда обращаться? Рассказывает юрист

Ипотека является видом залога, залог недвижимого имущества остается у залогодателя или третьего лица. Как следует из ст. 1 Закона Украины «Об ипотеке» имущественный поручитель – лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другого лица должника.

Это значит, что решившись на приобретение квартиры в ипотеку, ты будешь обязана сделать залог. И не факт, что снова сможешь воспользоваться тем, что стало предметом залога. Насторожиться стоит уже на этом пункте.  

Какие могут быть последствия ипотеки и что нужно понимать?

Договор ипотеки, как правило, сложный и большой, и нужно с юристом внимательно его изучить, объективно оценив свои силы и возможность выполнить условия договора.

Но для себя ты всегда должна знать одно – ст. 109 ЖК Украины предусматривает: «Обращение взыскания на переданное в ипотеку жилое помещение является основанием для выселения всех граждан, проживающих в нем, за исключениями, установленными законом. После принятия кредитором решения об обращении взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение путем внесудебного урегулирования на основании договора все жители обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового собственника добровольно освободить жилой дом или жилое помещение в течение одного месяца со дня получения этого требования, если сторонами не согласован больший срок.

Выселение граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (займа) банка или другого лица, возвращение которого обеспечено ипотекой соответствующего жилого помещения, является основанием для предоставления этим гражданам жилых помещений из фондов жилья для временного проживания в соответствии со статьей 132-2 настоящего Кодекса. Отсутствие жилых помещений из фондов жилья для временного проживания или отказ в их предоставлении по основаниям, установленным статьей 132-2 настоящего Кодекса, не влечет прекращения выселения гражданина из жилого помещения, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном частью третьей настоящей статьи».

Эту статью Закона следует понимать так: риск выселения есть всегда! И поселение будет в другое жилье, это может быть общежитие или другой дом, не всегда комфортный. И существует большой риск получить стресс от собственной неблагоустроенности.

В такой ситуации суд может по-разному принять решение, с учетом, на каких условиях был заключен ипотечный договор. Статьей 39 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрено, что одновременно с решением об обращении взыскания на предмет ипотеки суд по заявлению ипотекодержателя вправе вынести решение о выселении жителей.

Рассмотрим типичную ситуацию: банк заключает с заемщиком договор ипотеки, заверяет его у нотариуса. Согласно ст. 3 Закона «Об ипотеке» ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. Взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя по ипотечному договору возникают с момента его нотариального удостоверения. А это значит, что даже если ты еще не можешь пользоваться ипотечным жильем, все равно договор уже «работает» и оплату уже нужно вносить!

По условиям заключенного договора ипотеки, человек в счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, передает в ипотеку принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество – квартиру.

Как часто бывает, указанная квартира является единственным местом проживания несовершеннолетних детей, однако при заключении договора ипотеки не получалось разрешение органа опеки и попечительства на заключение оспариваемого договора, или не было получено его специально. Все это делается для того, чтобы не выселили из квартиры, где проживают дети, и не было проблем с обеспечением кредита. И когда кредиторы начинают требовать погашения долга, обращаются в суд, заемщик уверен, что не отберут квартиру, и что договор будет признан недействительным, и что дети будут «прикрытием» от внезапного выселения.

Важно понимать, что  согласно ч. 2 ст. 177 Семейного кодекса Украины родители малолетнего ребенка не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства совершать такие сделки относительно его имущественных прав: заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоры о разделе или обмене жилого дома, квартиры; выдавать письменные обязательства от имени ребенка.

В соответствии с положениями ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» органы опеки и попечительства осуществляют контроль за соблюдением родителями и лицами, их заменяющими, жилищных прав и охраняемых законом интересов детей.

Читай также: Недействительный брак: что нужно знать об этом, рассказывает юрист

Для осуществления любых сделок относительно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Согласие органов опеки обязательно, они обследуют жилищные условия тех, кто собрался взять ипотеку, изучат справки с места работы.

Как взымается ипотека, если он не оплачивается добровольно?

В ст. 33 Закона Украины «Об ипотеке» указано, что одним из способов обращения взыскания на предмет ипотеки является решение суда.

А если в ипотечном жилье прописаны дети?

В таких ситуациях показательным может быть дело: 12 ноября 2014 судебной палатой по гражданским делам Верховного суда Украины состоялось рассмотрение дела № 6-161цс14 об обращении взыскания на предмет ипотеки, выселение и снятие с регистрации по заявлению ПАО КБ «Приват Банк».

Позиция суда по делу № 6-161цс14 внесла определенные разъяснения по вышеупомянутому вопросу, а именно: заключен без разрешения органов опеки и попечительства договор ипотеки жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, является ничтожным и банк не имеет право обратить взыскание на заложенное имущество и выселить несовершеннолетних детей. 

Бывают такие ситуации, когда из квартиры, которая передается в залог,  выписывают детей в другое жилье. А затем, в спорные моменты, заемщики настаивают, что несовершеннолетние дети имеют также права пользования, поскольку в данный момент живут с матерью или отцом в ипотечной квартире.

Но в суде могут быть изучены такие обстоятельства и доказано то, что на квартиру дети не имеют права пользования, поэтому для заключения договора ипотеки препятствий не было, исходя из чего нужно платить по кредиту в полном объеме либо заемщики могут быть выселены.

Это спорный вопрос очень непросто решается, и всякий раз будет требовать от тебя дополнительных стрессов и финансовых затрат на суды и адвокатов.

Наш автор и специалист:

Виктория Викторовна Гусакова,

юрист