Перед тим, як взяти квартиру в іпотеку, потрібно керуватися не тільки бажанням жити в новому житлі, але зіставити свої фінансові можливості, порадитися з юристами і банкірами, щоб знати, які можуть бути складності. Давай спочатку розберемося, що ж таке іпотека?
Читай також: Недійсний шлюб: що потрібно знати про це? Розповідає юрист
Іпотека є видом застави, застава нерухомого майна залишається у заставодавця або третьої особи. Як випливає зі ст. 1 Закону України «Про іпотеку» майновий поручитель – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання іншої особи боржника.
Це означає, що зважившись на придбання квартири в іпотеку, ти будеш зобов'язана зробити заставу. І не факт, що знову зможеш скористатися тим, що стало предметом застави. Бути пильними варто вже на цьому пункті.
Які можуть бути наслідки іпотеки і що потрібно розуміти?
Договір іпотеки, як правило, складний і великий, і потрібно з юристом уважно його вивчити, об'єктивно оцінивши свої сили і можливість виконати умови договору.
Але для себе ти завжди повинна знати одне – ст. 109 ЖК України передбачає: «Застосування стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що проживають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про застосування стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекотримача або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця із дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший термін.
Виселення громадян при застосуванні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень із фондів житла для тимчасового проживання відповідно до статті 132-2 цього Кодексу. Відсутність жилих приміщень із фондів житла для тимчасового проживання або відмова у їх наданні з підстав, встановлених статтею 132-2 цього Кодексу, не тягне припинення виселення громадянина з жилого приміщення, що є предметом іпотеки, у порядку, встановленому частиною третьою цієї статті ».
Цю статтю Закону слід розуміти так: ризик виселення є завжди! І поселення буде в інше житло, це може бути гуртожиток або інший будинок, не завжди комфортний. І існує великий ризик отримати стрес від власної невпорядкованості.
У такій ситуації суд може по-різному прийняти рішення, з урахуванням, на яких умовах був укладений іпотечний договір. Статтею 39 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що одночасно з рішенням про застосування стягнення на предмет іпотеки суд за заявою іпотекодержателя вправі винести рішення про виселення мешканців.
Розглянемо типову ситуацію: банк укладає з позичальником договір іпотеки, завіряє його у нотаріуса. Згідно ст. 3 Закону «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. Взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають із моменту його нотаріального посвідчення. А це означає, що навіть якщо ти ще не можеш користуватися іпотечним житлом, все одно договір вже «працює» і оплату вже потрібно вносити!
За умовами укладеного договору іпотеки, людина в рахунок забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором, передає в іпотеку належне йому по праву власності нерухоме майно – квартиру.
Як часто буває, зазначена квартира є єдиним місцем проживання неповнолітніх дітей, однак при укладенні договору іпотеки не видано дозвіл органу опіки та піклування на укладення оспорюваного договору, або не було отримано його спеціально. Все це робиться для того, щоб не виселили з квартири, де проживають діти, і не було проблем із забезпеченням кредиту. І коли кредитори починають вимагати погашення боргу, звертаються до суду, позичальник впевнений, що не заберуть квартиру, і що договір буде визнаний недійсним, і що діти будуть «прикриттям» від раптового виселення.
Важливо розуміти, що згідно з ч. 2 ст. 177 Сімейного кодексу України батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі дії щодо її майнових прав: укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, у тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири; видавати письмові зобов'язання від імені дитини.
Відповідно до положень ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і забезпечених законом інтересів дітей.
Читай також: Чоловік узяв кредит: чи відповідає за нього дружина і хто повинен виплачувати борг?
Для здійснення будь-яких дій стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування.
Згода органів опіки обов'язкова, вони обстежують житлові умови тих, хто зібрався взяти іпотеку, вивчають довідки з місця роботи.
Як стягується іпотека, якщо вона не оплачується добровільно?
У ст. 33 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що одним із способів застосування стягнення на предмет іпотеки є рішення суду.
А якщо в іпотечному житлі прописані діти?
У таких ситуаціях показовою може бути справа: 12 листопада 2014 судовою палатою у цивільних справах Верховного Суду України відбувся розгляд справи № 6-161цс14 про застосування стягнення на предмет іпотеки, виселення та зняття з реєстрації за заявою ПАТ КБ «Приват Банк».
Позиція суду у справі № 6-161цс14 внесла певні роз'яснення з вищезазначеного питання, а саме: укладено без дозволу органів опіки і піклування договір іпотеки житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні діти, є нікчемним і банк не має права застосувати стягнення на заставлене майно і виселити неповнолітніх дітей.
Бувають такі ситуації, коли з квартири, яка передається в заставу, виписують дітей в інше житло. А потім, у спірні моменти, позичальники наполягають, що неповнолітні діти мають також права користування, оскільки в даний момент живуть з матір'ю або батьком в іпотечній квартирі.
Але в суді можуть бути вивчені такі обставини і доведено те, що на квартиру діти не мають права користування, тому для укладення договору іпотеки перешкод не було, виходячи з чого потрібно платити по кредиту в повному обсязі або позичальники можуть бути виселені.
Це спірне питання дуже непросто вирішується, і завжди вимагатиме від тебе додаткових стресів і фінансових витрат на суди та адвокатів.
Наш автор:
Вікторія Вікторівна Гусакова,
юрист
Фото: depositphotos
